幸运彩票平台登录网址房产预售制度下 房地产健

房产 2018-11-16 14:14:17

  市场迅速降温,一些地方甚至由于开发商降价销售引发“楼闹”。目前矛盾表面看是由于房价下降,业主以其他原因为由头要求变更合同,避免触碰不遵守契约的。而根源上看则是房地产市场制度不完善,市场机制和功能出现的扭曲。

  房市交易比超市买东西复杂得多,尤其是在当前房产预售制度下,居民购置的新房基本都是“楼花”,成品往往要到半年以后甚至更长的时间才能交付,这实际上意味着预售制下,消费者与开发商所签署的合同是不完备契约,且只要消费者没有收楼,双方合同就处于待执行状态,而这一期间房价调整变动、开发商对合同兑现等,都存在明显不确定性。

  房地产是兼具商品属性和金融属性的。对于购房者而言,新房预售这种不完备预售契约实际是单边做多的金融合约,而新房预售合同与房产实物交割则存在相当长的时滞,带有典型的期货交易特征,这期间任何变动都容易引发开发商与购房者的买卖纠纷,而目前尚没有完善有效的法律规范应对这些问题,导致各方在房产预售与现房交割期矛盾容易激发的状态。

  现行新房预售制是有利于单边做多的,而市场却缺乏相应的做空机制和对冲交易品种。就很多人而言,房子可能是他们一生中最重要、份额占比最大的长期固定资产,购房者对于房子简单、完全地在市场不确定性之下所产生的焦虑与无助可以理解。因此,不管新房预售制是否将取消,当务之急是完善市场定价功能,创设对冲和管控价格风险等的交易品种,幸运彩票平台登录网址为房市健康可持续发展提供稳压器。

  如何有效拓展房市深度,增强市场价格发现能力和风险管控能力?首先,可考虑创设与房地产有关的期货、期权产品。对于房市而言,如果购房者不论是购买楼花还是选择二手房交易,市场都能够提供对应的房产期货、期权产品,以方便消费者锁定价格风险、管控风险,则必然有利于提高市场价格发现能力,降低房市大起大落的风险。当然,房地产具有典型的地域性特征,在标准化临更为复杂的技术性因素,但这并非不可克服的问题,实践中有很多工具和手段可以克服这个问题。

  其次,积极支持和鼓励金融机构开发债务凭证(CDO)、贷款抵押债券(CLO)、信用违约互换(CDS)等金融衍生工具和产品。2008年次贷危机以来,有观点认为次贷危机祸起金融衍生工具泛滥。这种观点并不正确。金融衍生产品在风险管理、价格发现作用必然具有对称性,防范系统性风险的方式应该是从体制机制和发展径上找原因,而不是仅归责于金融产品。

  再次,创造条件开发房地产保险产品,开发与房价挂钩的财产保险产品,为消费者提供保值和风险对冲工具。如消费者以房产原值为保值额购买保险公司的财产保险产品,在保险期间消费者需要每年向保险公司缴纳一定的保费,如果在房产保险期间房产增值,那么保险公司就可赚取保费而分享房产增值收益,其中消费者可以与保险公司进行原值看空、溢价看空和折价看空的操作。

  当前,不论是因房价下跌引发的业主“楼闹”,还是带有“”性质的开发商借“楼闹”进行行为营销,背后深层原因恰在于房市制度不够完善,市场机制不到位和扭曲,唯有通过真正的房市市场化,增强整个市场的价格发现、风险管理等功能,才能有助于卸下楼市行政性调控的盔甲,让市场在房地产领域的资源配置中真正发挥决定性作用。

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